Presumtionshyra årlig höjning
•
– Branschen har tidigare tolkat reglerna som att presumtionshyror ska kunna höjas med i princip samma procenttal som den genomsnittliga hyresutvecklingen på orten. Våra medlemsföretags investeringskalkyler har baserats på detta. Begränsas möjligheten att höja hyran kommer kalkylerna att behöva förändras och presumtionshyrorna höjas, något som kan leda till minskad nyproduktion, säger Håkan Larsson, chefsekonom på Sveriges Allmännytta.
När en lägenhet har presumtionshyra är hyran bestämd i 15 år. Enligt lag får dock hyran under denna tid ändras i den mån det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten. Två tvister om hur denna bestämmelse ska tolkas har nu prövats av Svea hovrätt, vars beslut är vägledande för rättstillämpningen.
– Beslutet är positivt eftersom det klargör att hyran verkligen får höjas under presumtionstiden. Men det är samtidigt problematiskt eftersom det skapar en rättspraxis som innebär att endast en del av den allmänna hyresutvecklingen ska beaktas, säger Håkan Larsson.
Modell för skälighetsbedömning
Enligt Svea hovrätt ska den allmänna hyresutvecklingen inte slå igenom fullt ut. En modell för hur skälighetsbedömningen ska göras har
•
Konkret innebär presumtionshyra att den fastighetsägare vilket överväger för att göra enstaka investering inom ett nytt hus bör kunna räkna med för att hyran kommer att ge kostnadstäckning samt en rimlig vinst beneath 15 kalenderår. Samtidigt stängs möjligheten för att använda lägenheter med dessa högre nivåer av hyra som jämförelseobjekt vid ett skälighetsprövning i enlighet med bruksvärdesreglerna.
Tre sätt att avgöra hyran nära nyproduktion
Vid nyproduktion kan hyran bestämmas vid tre olika sätt, såsom får olika konsekvenser ifall parterna tvistar om hyran:
- Hyresvärden och ett hyresgästorganisation träffar en vanlig förhandlingsöverenskommelse. Hyresgästen kan begära att hyresnämnden prövar ifall nivån existerar skälig, dock utsikterna på grund av en klagande hyresgäst för att nå succé är tydligt begränsade.
- Hyresvärden samt en vid orten etablerad hyresgästorganisation träffar en överenskommelse om presumtionshyra. Hyresgästen är kapabel begära för att hyresnämnden prövar om nivån är skälig, vilket hyresnämnden alltid kommer att anse och hyresgästen har ingen möjlighet för att nå framgång.
- Hyresvärden bestämmer egen hyran. Hyresgästen kan begära att hyresnämnden prövar ifall nivån existerar skälig, samt har uppenbara möjligheter för att nå succé eftersom bruksvärdesjämf
•
Rätt till hyresändringar för viss nyproduktion
År infördes nya lagregler om hyressättning för att främja nybyggnationen av hyreslägenheter. Bestämmelserna innebär att hyresvärdar och en organisation av hyresgäster kan komma överens om hyror för nybyggda lägenheter som är högre än vanliga så kallade bruksvärdeshyror. Enligt bestämmelserna ska hyrorna under 15 år presumeras vara skäliga och alltså inte under denna tid justeras ned till den nivå som gäller för bruksvärdeshyror.
Samtidigt infördes en bestämmelse om att presumtionshyrorna får ändras i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten. Sammanfattningsvis har hyresvärdarna menat att presumtionshyrorna ska få höjas fullt enligt den allmänna hyresutvecklingen, medan hyresgästerna motsatt sig detta och menat att ändringar endast ska få ske i undantagsfall.
Hovrätten har slagit fast att en skälighetsbedömning ska göras. Det inn